分譲マンションの敷地権の譲渡と地主の承諾
当社は、土地賃借権を敷地権とする分譲マンションを販売したいと考えています。分譲にあたり、賃借権の譲渡について地主の承諾を個別にもらうのは大変なので、賃借権の譲渡について地主の承諾を不要とすることはできないでしょうか？
- 分譲マンションの敷地権であったとしても、原則として土地賃借権の譲渡には地主の承諾が必要です。
- ただ、特約により地主の承諾を不要とすることができます。
- 具体的には、地主との間で締結する土地賃貸借契約において、「本件マンションの敷地権については、地主の承諾なくして第三者に譲渡できる」と特約すれば足ります。
- このような「本件マンションの敷地権については、地主の承諾なくして第三者に譲渡できる」との特約は登記することができます。（不動産登記法８１条）。
具体的には、マンションの土地登記簿謄本の乙区欄に、「特約 譲渡・転貸ができる」などと記載されることになります。 - このような登記がされている場合には、マンションを購入する人は地主とマンション所有者の間の借地契約書を入手しなくとも、地主の承諾が不要であることを確認することができます。
不動産登記法８１条 （賃借権の登記等の登記事項）
賃借権の登記又は賃借物の転貸の登記の登記事項は、第五十九条各号に
掲げるもののほか、次のとおりとする。
一、二（省略）
三 賃借権の譲渡又は賃借物の転貸を許す旨の定めがあるときは、
その定め - なお、敷地権を地上権にする場合には、地上権の譲渡には、地主の承諾は不要です。