普通借家契約の更新時の契約書の作り方
改正民法施行前に成立した（２０２０年３月３１日までに締結された）普通借家契約について、改正民法施行後（２０２０年４月１日以降）に更新することになりました。更新契約書は貸主・借主だけ署名押印して、連帯保証人には署名押印させないことにしました。
ところで、貸主・借主だけ署名押印する更新契約書の契約条項は民法改正前の契約書を使ってよいのでしょうか？契約書の内容を変更する必要はありますか？
- とりあえずは、改正民法施行前から使用している契約書をそのまま使用してもよいと考えます。
- 法務省の見解に従えば、貸主・借主が合意更新すると更新後の契約に改正民法が適用されるため、改正民法の内容を反映させた契約書（例えば、建物・設備の使用に支障がある場合に賃料が当然減額されることや、借主が自ら建物を修繕できる場合を定める等）を使用するのが理想的です。
- しかし、改正民法用の契約書を使用すると、保証人欄に「極度額」が記載されている上、元本確定条項もあります。そのため、連帯保証人は、改正前の民法にしたがって責任を負担してもらうことと、賃貸借契約書の内容が合致しないことになり、混乱が生じてしまいます。
- これに対し、改正民法施行前から使用している契約書をそのまま使用すると、保証人の極度額の記載はありませんが、改正民法に従った内容の契約書には定められている設備等の故障による家賃の減額の条項の記載もありません。
もっとも、設備等の故障による家賃の減額は、解釈上、改正民法施行前から、減額を認めるべきと考えられ、実務もそれに従って運用されていました。要するに、新しい契約書を使用しなかった場合でも、例えば給湯器が故障してしばらくお湯が使えない状況になれば、改正民法施行前の契約書には何も定めがないものの、家賃の減額に応じなければならなかったということです。 - そのため、改正民法施行前の契約書と、改正民法施行後の新しい契約書では、細かい違いはあるものの、個人の連帯保証人に署名・押印させない場合は、改正民法施行前の契約書そのまま使用しても大きな問題にはならないといえます。
- 以上の理由から、「改正民法施行前の契約書をそのまま使用し、貸主と借主だけが署名押印して更新契約をする」との対処で当面は処理できます。
- なお、「改正民法に従った契約書で、連帯保証人の責任は従来どおりのまま」の契約書を作りたいという場合には、保証条項を削除する等、ひな形を修正する必要がありますので、専門家に相談していただいた方がよいでしょう。当事務所にお気軽にご相談ください。